中银证券:居民购房意愿、房价看涨预期均回落;房企贷款需求收缩
乐居财经 李礼7 月 3 日,中银证券发布央行 2023 年二季度问卷调查点评。
核心观点
6 月 29 日,央行公布 2023 年二季度银行家与城镇储户问卷调查。1)从银行家问卷调查来看,贷款需求整体走弱;其中房企信贷需求相对最低,由于房企拿地和新开工意愿持续低迷,融资需求大幅减少。2)从城镇储户问卷调查来看,居民购房意愿回落,居民防御性储蓄的意愿仍然较强;居民对房价上涨的信心、就业与收入的预期均走弱。
(资料图)
银行贷款总体需求环比下降;房企信贷需求相对最低,回落至 50% 以下。银行家问卷调查显示,Q2 贷款总体需求指数为 62.2%,环比下降 16.2 个百分点,同比上升 5.6 个百分点。房地产企业贷款需求指数为 47.0%,环比下降 8.3 个百分点,同比虽提升 5.5 个百分点,但该指标已经回落至 50% 以下,反映房企贷款需求处于收缩状态。虽然房企融资环境宽松,但由于地产销售仍有波动和不确定性,因此房企拿地和新开工意愿持续低迷,融资需求大幅减少。
居民购房意愿回落。城镇储户问卷调查显示,未来 3 个月预计增加购房支出占比的储户比重为 16.2%,同比下降 0.7 个百分点,环比下降 1.3 个百分点,显示出居民购房意愿有所回落。在经历了一季度需求集中释放后部分城市楼市出现一定疲态,二季度销售增长动能转弱,市场信心仍然不足。
居民对于房价上涨的信心由升转降,主要是受到销售不确定性的影响,购房者观望情绪增大。根据城镇储户问卷调查,2023Q2 房价预期上涨的比例为 15.9%,环比下降 2.6 个百分点,同比下降 0.3 个百分点;房价预期下降的比例为 16.5%,环比提升 2.1 个百分点,同比提升 0.5 个百分点;对未来房价预期不确定的占比为 13.4%,环比提升 0.3 个百分点,同比提升 0.2 个百分点,购房者的观望情绪仍然浓厚。
居民防御性储蓄的意愿仍然较强。二季度,倾向于 " 更多消费 " 的居民占 24.5%,环比增加 1.2 个百分点;倾向于 " 更多储蓄 " 的居民占 58.0%,环比增加 0.1 个百分点;倾向于 " 更多投资 " 的居民占 17.5%,环比减少 1.3 个百分点。虽然倾向于消费的比例环比有所增加,但倾向于储蓄的占比仍然接近六成,仍处于历史高位。居民防御性储蓄的意愿仍然较强,从央行公布的居民存款数据也可以看出,2023 年 1-5 月居民户新增存款累计 9.24 万亿元,同比增长 17.6%,仅前 5 个月的数据已经接近 2021 年全年的增量(2021 年全年居民户新增存款 9.9 万亿元)。
虽然 6 月降息等手段被应用,但我们认为,对后续提振消费和投资的效果或较为有限," 不确定性 " 仍是居民现在最大的担忧,短期内难以扭转居民高储蓄、弱消费和投资的心态。
就业与居民收入预期环比走弱;由于去年二季度基数较低,因此同比均有提升。
1)就业形势仍然严峻。从较为宏观的统计局公布的月度失业率数据来看,我国城镇调查失业率虽从 2 月的 5.6% 下降至 5 月的 5.2%,但 31 个大城市城镇调查失业率 3-5 月一直维持在 5.5%,未见好转;此外,5 月 16-24 岁人口的失业率高达 20.8%,创历史新高,考虑到毕业季即将到来,青年人口就业形势严峻。从央行季度城镇储户问卷调查的结果来看,实际居民的就业形势较上季度走弱,2023Q2 就业感受指数环比下降 2.3 个百分点至 37.6%,同比提升 2.0 个百分点。就业感受 " 形势较好 " 的储户占比环比下降了 1.3 个百分点至 11.9%;就业感受 " 形势严峻 " 或 " 看不准 " 占比环比提升了 2.5 个百分点至 43.7%。2)2023Q2 收入感受指数为 49.7%,环比下降了 1 个百分点,回落至 50% 以下,同比仍有 5.2 个百分点的提升。收入 " 增加 " 或 " 基本不变 " 的占比环比下降了 0.7 个百分点至 84.9%," 减少 " 的占比提升至 15.1%。3)未来就业与收入的预期指数分别为 48.7% 和 48.5%,环比分别下降了 3.6、1.4 个百分点,显示出居民对未来的就业与收入预期仍然较差。
投资建议
当前居民收入与就业的不确定性仍在加大,居民购房信心仍然不足。近期市场对地产政策宽松的预期是有所增强的,主要是因为基本面数据持续走弱、土地成交金额仍在下滑,同时叠加出口、消费数据均未明显改善,市场对于 " 托底地产 " 的预期增强。目前需求端政策仍以 " 因城施策 " 为主,我们认为绝大多数高能级城市的政策力度已经比较大了,一线城市是否会跟进取决于风向标作用是否有效,但是从其他城市的数据跟踪来看,居民购房信心和收入预期的确对需求释放的影响较大。因此短期内,我们预计限购限贷类的纯需求端政策在一线城市不会有大幅调整,仍需进一步观察后续复苏情况。
建议关注三条主线:1)开发类企业中内生增长快、拿地有效性强的内驱动力型公司,主要包括主流的央国企和区域深耕型房企,销售、拿地均有较好增长,在行业见底复苏后的弹性较大:招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团。2)REITs 相关的商业地产、保租房、产业园区、物流地产等资产持有方:大悦城、光大嘉宝、中新集团、中国国贸。
风险提示
房地产调控升级;销售超预期下行;融资收紧。
文章来源 : 乐居财经